Вопрос актуальный: продавать или не стоит?

Вопрос актуальный: продавать или не стоит?

Интервью с руководителем агентства недвижимости RFC ESTATES Александром ШВАРЁВЫМ

В ходе наших бесед мы ни разу не касались вопросов продажи недвижимости. А в нынешней непростой ситуации санкций некоторые могут быть заинтересованы в реализации своих активов во Франции. Так вот, сложно ли продавать свои активы на Лазурном берегу сегодня?

Рынок люксовой недвижимости является рынком личностных обстоятельств обладателей крупных капиталов, которые напрямую зависят от геополитической ситуации. Хотя люди, обладающие большим состоянием, всегда зависят от власти и политики. Так сложилось в современной экономике, что сделать большие деньги в любой стране мира, не будучи связанным с властью и политикой, невозможно.

Да, сегодня продать любые активы, и даже на Лазурном берегу, непросто. Дело в том, что конъюнктура рынка изменилась в последние годы. Рынок люкса зависит от оптимизма и вкуса на престиж. Обычно эксклюзивные объекты недвижимости приобретаются, когда у человека уже есть все. Ведь люксовые вещи отражают позицию человека в обществе и отношения к нему окружающих.

В последние годы налаживался рынок, когда русские продавали русским. Сегодня покупать за рубли невыгодно и россияне у россиян покупать-продавать не торопятся. Максимум сделки осуществляют в рамках взаимозачета. Если у кого-то имеется капитал или доход в евро, тогда можно покупать недвижимость. Но надо торговаться и практически можно «ужать» всех иностранных продавцов. Ведь у них всегда была другая кредитная культура и покупки совершались в кредит. Если наши граждане часть своих активов инвестировали в недвижимость, то европеец мог пойти на риск — взять кредит и потом недвижимость сдать в аренду.

Нынешняя геополитическая ситуация складывается так, что непонятно, как долго Европа будет отворачиваться от России. Иными словами, возникает банальный вопрос: насколько сложно будет въезжать россиянам в Европу и нету ли риска на право собственности? К тому же все стало стоить в два раза дороже, и это очень важный фактор.

Кто сегодня покупатель? Французы в результате налоговых реформ в отношении резидентов уже не воспринимаются как основные покупатели, и среди них прослеживается интересная тенденция — уезжать жить в другие страны, где климат и налоги наиболее комфортны. Поэтому они продают или сдают свою недвижимость и на эти деньги прекрасно живут в других местах. Иными словами, они превращают свою недвижимость в доходный актив и уезжают жить в теплые и менее обременительные по налогам страны.

У англичан фунт стерлингов приблизился к евро, и им покупать здесь уже не так выгодно, как раньше. Дешевле стало покупать американцам, которые традиционно были клиентами Франции. Но американцы в последние десятилетия развили свои рынки. По национальным соображениям и контролю за налогами и финансами они тоже вряд ли массово сюда поедут. Для них события, происходящие в Европе, тоже стали отпугивающим фактором. Поэтому привлекательность европейских стран уменьшается. И это существенный фактор.

Читайте также  Гостиничная группа The Rezidor планирует к 2013г. превратить расположенный во французском Нанте Дворец правосудия (Palais de Justice) в роскошный отель Radisson Blu Hotel Nantes на 142 номера.

Соответственно, кто хочет быстро продать, будет избавляться от недвижимости себе в потерю. Сегодня продать с прибылью практически невозможно. Нет повышенного или просто ощутимого спроса, но есть понимание, что те, кто выставляется на продажу, находятся в стесненном положении. Покупатели пытаются играть на этом. Особенно это касается тех случаев, где продавец из постсоветских стран. Покупатели прекрасно осведомлены, что в России изменились правила, в соответствии с которыми теперь необходимо декларировать компании, счета. Большинство людей, продающих недвижимость, делают это не потому, что у них нет денег, а потому, что у них возникают проблемы с декларацией средств и регистрацией имущества в России. Если покупки были сделаны на физлицо с личных счетов, то необходимо декларировать эти активы и счета. И необходимо объяснять всю историю происхождения капиталов. Даже если покупка была сделана на компанию, владеющую недвижимостью — SСI, — она хоть и считается некоммерческой компанией, но ее все равно нужно декларировать. Помимо этого нужно ежегодно вести бухгалтерию по ней и переводить все это ежегодно на русский язык. Так что все это становится просто «головной болью». Единственным спасением от этого на данный момент стала перерегистрация в другие формы собственности. Очень многие европейцы так делают. И нашим владельцам недвижимости придется идти тем же путем.

Что сейчас пользуется повышенным спросом у покупателей?

Недвижимость в Монако. За 2014 год число сделок увеличилось на 34%, что привело к повышению цен в среднем на 17%. В последние годы сложился устойчивый спрос на коммерческую недвижимость с целью получения дохода. Четко стоит вопрос: что можно купить по дешевке, чтобы выгодно вложиться? В любые времена, и особенно в кризис, все ищут «выгодные сделки».

Недвижимость в каких городах Лазурного берега наиболее востребована сегодня?

На слуху повышенный спрос на Монако по стратегически понятным причинам. Большой спрос на места, которые «освобождают» итальянцы, — Рокбрюн, Ментон, Эз, Больё, Вильфранш. Также востребована Ницца в активном сегменте в диапазоне цен 200 — 500 тысяч евро. И объясняется это тем, что любое французское банковское агентство на местах имеет право давать кредиты до 250 — 500 тысяч евро. Так контролируется наибольший сегмент рынка. Если кредит больше, то нужно делать запрос в региональный центр в Марселе. А если нужен кредит на миллионы евро, то нужно обращаться в центральный офис в Париж. Такими финансовыми траншами и определяется активность рынка. Жизнь во Франции продолжается, людям нужно где-то жить, тем более что банковские ставки рекордно низкие, и существует много программ, стимулирующих покупку первичного жилья. Иностранные покупатели ищут низкобюджетные варианты для каникул в приятном месте, для них это не основное место жительства и не предмет первой необходимости.

Читайте также  В Марселе появился разноцветный небоскрёб

Почему итальянцы освобождаются от недвижимости во Франции?

У них идет затянувшаяся налоговая реформа с амнистиями и декларациям. Поэтому зона инвестиций у итальянцев здесь сокращается. Если они могут, то декларируют деньги и покупают у себя, даже дешевле, на берегу моря. Был даже такой период, когда здесь стали закрываться различные итальянские предприятия. На юге Франции традиционно была их курортная зона, притом любимая. В последнее время их место начали занимать русские, но в прошлом и нынешнем году наши соотечественники притормозили.

Стоит ли сегодня освобождаться от недвижимости или стоит подождать?

Сейчас сложилась парадоксальная ситуация, когда все основные валюты мира — доллар, евро, фунт стерлингов и швейцарский франк — по своей стоимости приблизились друг к другу. То есть стоимость валюты значительно уравнялась. Европейцам из ЕС данная ситуация может быть выгодна, ведь их конкурентоспособность выросла, но теперь покупать во Франции недвижимость за фунты стерлингов или швейцарские франки не настолько выгодно, как раньше. Зато интереснее стали покупки в американских долларах.

Что касается вопроса «освобождаться от недвижимости или стоит подождать», конечно, стоит подождать с продажами. Как я уже подчеркнул, у русских появилось желание по необходимости продать не из-за отсутствия средств, а в связи с конъюнктурно-политическими соображениями, чтобы исполнить лояльность к ситуации и закону. Попадаются любители риска. Но для всех нужно просто реорганизовать, легализовать схему владения и приблизить ее к европейским стандартам, чтобы на нее никто не покушался — ни свои, ни европейцы. Нужно переждать трудный момент, «прикрыть» активы или оставить наследникам, что можно также предусмотреть в процессе реорганизации активов. С продажей недвижимости повременить до возвращения спроса и затем продать по нормальной цене. Спрос однозначно увеличится. В мире беспрерывно растет число богатых людей, стагнация экономики на рассматриваемой территории приводит к тому, что ничего нового не строится. А когда спрос восстановится и деньги вновь пойдут на этот рынок недвижимости, то многие захотят удовлетворить отложенные желания, и это станет удачным моментом для продажи. В общем, нужно ждать и ловить этот момент.

Читайте также  ГНИЛЫЕ СТЕНЫ СТАРОЙ ФРАНЦИИ

К кому стоит обращаться русским в вопросе продажи своей недвижимости?

Как правило, тот, кто решил продать, обращается к тому, через кого купил. Это традиционно. Хотя была категория покупок через российских посредников, которые за это время уже «растворились». В этом случае надо искать местную фирму. В продаже может помочь нотариус, но, как правило, он занят основными обязанностями. Сегодня на рынке Лазурного берега около 1300 агентств. Каждое из них работает со своим клиентом — французским, итальянским, английским и т. д. То есть у каждого есть свои предпочтения.

Какие налоги придется платить во Франции?

Никто и никогда не отменял уплату налога на добавленную стоимость. Где купил, затем продал, там и платишь. Дополнительно к этому есть социальный сбор стоимостью в 15,5% от прибыли продавца. Французские власти стараются взять его с иностранного продавца. Но это можно обсуждать с фискальными органами. Для этого нужно брать соответствующих специалистов. В общем, нужно обращаться к людям, которые помогут правильно подготовить, организовать и провести продажу.

Можете вы помочь в организации и координации такого процесса?

Да, можем. В современном мире, в условиях глобализации, сотрудничество между государствами становится более тесным и отношения более прозрачными, что обеспечивает рост эффективности международного сотрудничества. С другой стороны, это может привести к нарушению конфиденциальности и защищенности.

Мы умеем действовать в сложившихся условиях и оправдывать ожидания и интересы наших клиентов, учитывая их потребности, находить индивидуальный подход к поиску решений и к их воплощению.

Навыки и опыт позволяют нам оказать необходимый набор услуг: посредничество и коммерческая инженерия для компаний и частных лиц, в стране и за рубежом; предоставление и реализация всех услуг, всех исследований и всех советов по ориентации, координации и стратегии развития, за исключением материалов, находящихся в ведении исключительной компетенции юристов, бухгалтеров и других видов регулируемой деятельности. По этим вопросам мы предоставим компетентных и зарекомендовавших себя специалистов. Мы оказываем предоставление внешних решений для управления финансовой и инвестиционной сторонами состоятельных индивидуальных лиц или семей и их компаниям. Также ведем прочую вспомогательную деятельность по предоставлению юридических и финансовых услуг.

Однозначно нужно уходить от владения на собственное имя и делать все это только легальными путями. Посмотрите, как это делают грамотные иностранцы, и адаптируйте процесс под свои требования. Справедливости ради нужно отметить, что для иностранцев условия жизни во Франции и Монако остались прежними и не изменились. Для нерезидентов есть особая категория правил и возможностей.